Способы согласования результатов оценки. Оформление результатов оценки недвижимости

Развиваемые компетенции:

знать

• в чем состоит процедура согласования результатов оценки технических объектов, полученных применением методов различных подходов (в частности, затратного и сравнительного);
• какова система критериев для выбора весовых коэффициентов;

уметь

• обосновывать выбираемые для взвешивания коэффициенты, достаточность используемого массива данных для проведения оценки;
• выявлять и анализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения;

владеть

• методами экспертных оценок;
• методом анализа иерархий для проведения процедуры согласования результатов оценки.

Процедура согласования как заключительный этап отчета об оценке

Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом)" виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:

• цель оценки и предполагаемое использование ее результатов:
• вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности;
• количество и качество данных, подкрепляющих данный подход;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.

Учет всех факторов позволяет провести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ГЛАВЫ:

• обосновать необходимость согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученных методами доходного, затратного и сравнительного подходов;
• проанализировать причины расхождения результатов оценки стоимости недвижимости, полученных различными подходами и методами;
• рассмотреть содержание методов согласования предварительно рассчитанных результатов стоимости.

ПРОЦЕДУРАМ КРИТЕРИИ СОГЛАСОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оцен- щика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям.

Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъекта вных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

• ? состав используемой информации;
• ? экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;
• ? инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;
• ? принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;
• ? доказательная база и логика обоснований и пр.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

• ? качество используемой информации;
• ? профессионализм оценщика;
• ? противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;
• ? уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;
• ? арифметические ошибки и пр.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Таким образом, окончательная величина стоимости представляет собой как математические расчеты, так и их обоснование. Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка. Используемая на различных этапах информация и принимаемые оценочные решения требуют адекватного применения, соблюдения необходимой корреляции. Они должны применяться согласованно, соответствовать решаемой проблеме, а аналитические инструменты оценки должны максимально соответствовать конкретному заданию.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Информационное обеспечение процесса оценки методами доходного, затратного и сравнительного подходов следует проверить с точки зрения подлинности, уместности и достаточности. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

В процессе оценки недвижимости анализируется большое число факторов, влияющих на величину стоимости объекта оценки. Рассмотрим фактор жизненного цикла недвижимости и этап, на котором объект находится на дату оценки. Общий срок службы объекта обычно определяется сроком его физического существования, т.е. от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса. Для инвестора важное значение имеет срок экономической жизни, поскольку именно в этот период функционирование объекта приносит его владельцу прибыль, а затраты на дополнительные улучшения, например ремонт, сопровождаются ростом стоимости недвижимости. Общий срок службы оценщик делит на два периода: хронологический возраст, или время, прошедшее от даты ввода до даты оценки, и остаточный срок службы - период функционирования недвижимости после даты оценки. Длительность остаточного срока службы является важным ценообразующим фактором, учитываемым в доходном, затратном и сравнительном подходах.

Объективная оценка общего и остаточного полезного срока службы недвижимости является одной из наименее разработанных процедур стоимостной оценки. Результаты оценки остаточного полезного срока службы используются в ходе экономического анализа для принятия решений о заключении договоров аренды на объекты недвижимости, банковском кредитовании под залог, решении вопросов о продаже или ликвидации активов, реализации инвестиционных проектов и т.д.

Анализ срока службы - это определение характеристик срока службы этих активов, таких как общий и типичный срок службы, соотношение хронологического и эффективного возраста, остаточный срок полезного использования оцениваемых активов. Для этого необходимо изучение условий создания новых объектов недвижимости, вложения капитала в существующую недвижимость, проведения строительных работ по реконструкции объектов, их последующего выбытия.

Недвижимость как инвестиционный актив с позиции влияния жизненного цикла на его стоимость имеет свою специфику. Оценка бизнеса, как правило, основывается на предположении неограниченного существования предприятия и генерации денежного потока. Данное утверждение базируется на том, что рассматриваемое предприятие будет существовать вечно, поскольку реинвестирование дохода обеспечит не только поддержку имеющихся мощностей, но и динамичное развитие бизнеса. Оценка нематериальных активов исходит из ограниченного срока генерации денежного потока, поскольку конкретный нематериальный актив, как правило, имеет остаточный полезный срок службы, лимитированный, например, отношениями собственника и пользователя, развитием научных достижений.

Для недвижимости характерно, с одной стороны, сходство с другими активами - ограниченность остаточного срока службы, с другой стороны, объекты недвижимости можно реконструировать, что продлевает их полезную жизнь. Реконструкция объектов обеспечивает новый поток доходов, превышающий капитальные затраты. Положительное значение чистой текущей стоимости дохода свидетельствует о приросте капитала собственника и экономической целесообразности строительных работ на объекте недвижимости.

Оценка остаточного полезного срока службы недвижимости является составным элементом всех трех подходов к оценке активов. Инвестиционная составляющая стоимостной оценки опирается на анализ будущих доходов от недвижимости, который включает не только расчет величины будущих доходов, но и оценку периода времени, в течение которого объект будет генерировать эти доходы. Таким образом, стоимость недвижимости зависит от его потенциального срока службы.

Классические подходы к оценке стоимости требуют расчета остаточного срока полезного использования. В методах затратного подхода анализ остаточного срока службы помогает оценить величину износа. Как правило, оцениваемая недвижимость к моменту оценки имеет определенный хронологический срок службы, который приводится к эффективному сроку службы актива, отражающему и фактическое состояние недвижимости, и ее годность к продаже. Поскольку к моменту оценки недвижимость потеряла определенную часть своей потенциальной стоимости, ее (долю) обычно измеряют отношением эффективного срока службы актива к его общему сроку службы. Процент износа используется в качестве корректировки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. Дополнение процента износа (единица минус отношение эффективного срока службы к общему сроку службы) отражает коэффициент остаточного срока службы. Коэффициент остаточного срока службы, умноженный на полную восстановительную стоимость здания, представляет собой один из важнейших компонентов стоимости. Оценка ожидаемого остаточного срока службы оказывает влияние на результат стоимостной оценки недвижимости затратным подходом.

Объективная оценка остаточного срока службы объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода имеет существенное значение для отбора объектов-аналогов, анализа степени их сопоставимости с оцениваемым объектом, а также для расчета и внесения корректировок. Несопоставимость остаточного срока службы оцениваемого объекта и аналогов должны являться обоснованием для принятия или отказа как от использования сравнительного подхода, так и для отклонения конкретного объекта-аналога.

В доходном подходе анализ общего срока службы и оценка остаточного срока полезного использования являются необходимыми элементами оценочных обоснований. Метод капитализации дохода, используемый как для оценки объекта в целом, так и для расчета стоимости реверсии в методе дисконтированных денежных потоков, нуждается в определении коэффициента капитализации. Одной из составляющих коэффициента капитализации наравне со ставкой дохода инвестора является норма возврата капитала. Расчет нормы возврата капитала существующими методами (Ринга, Инвуда, Хоскольда) требует оценки периода времени, в течение которого объект будет приносить доход, обеспечивающий возврат первоначальных инвестиций. Для подтверждения продолжительности этого промежутка времени или для прогнозирования ряда потоков дохода должен быть рассчитан остаточный срок полезного использования.

Причины износа недвижимости обычно делят:

• ? на физические (эксплуатация, аварии, естественное природное воздействие, катастрофы);
• ? функциональные (несоответствие требованиям рынка, несоответствие прочим производственным параметрам, устаревание);
• ? производственные (изменение управленческой и учетной политики);
• ? экономические (изменение спроса, процентных ставок, условий финансирования).

Таким образом, остаточный срок службы недвижимости взаимосвязан с такими параметрами, как общий срок службы и процент износа актива на дату оценки. Расчет остаточного срока службы как разницы между типичным сроком службы, установленным строительными нормами и правилами (СНиП), и хронологическим возрастом может не давать объективной информации для оценки остаточного срока службы недвижимости, поскольку существует ряд дополнительных ограничений, лимитирующих и изменяющих период, рассчитанный по календарным датам.

Рассмотрим наиболее распространенные факторы, ограничивающие остаточный срок службы.

Юридические факторы ограничивают срок службы законом, постановлением или административным распоряжением.

Контрактные факторы влияют на срок службы условиями договора аренды, устанавливающего срок договора, условия использования и т.д.

Судебные факторы ограничивают срок службы постановлением или решением судьи или другой аналогичной инстанции (например, третейского судьи или члена трибунала). Судебное решение может давать определенную защиту или требовать выполнения определенных действий (таких, как передача собственности или осуществление ряда платежей).

Физические факторы определяют срок службы величиной износа строения. Объекты недвижимости изнашиваются со временем или в результате их физического использования.

Технологические факторы изменяют срок службы под влиянием изменений в технологических характеристиках объектов аналогичного назначения. Недвижимость может продолжать выполнять свои функции, однако появление конкурирующих объектов с лучшими характеристиками может повлиять на доходность и срок экономически эффективного функционирования недвижимости. Пользователь прекращает эксплуатацию недвижимости и переходит на технологически более совершенный актив.

Функциональные факторы ставят срок службы в зависимость от способности актива продолжать выполнять функцию, для которой он был предназначен. Когда недвижимость больше не может выполнять свои функции, она достигает конца своего функционального срока существования.

Экономические факторы ограничивают срок существования недвижимости ее способностью приносить справедливую норму дохода владельцу или пользователю. Если актив не может больше приносить экономический доход, то он достиг конца своей экономической жизни.

Вид объекта и ограничения определяет способ анализа и оценки остаточного срока службы.

Дефинитный анализ применяется для объектов недвижимости, по которым достаточно легко оценить остаточный срок службы на основе информации о дате постройки, эффективном возрасте. Однако аналитик должен рассмотреть наличие внешних причин, ограничивающих остаточный срок, например истечение срока аренды земельного участка, снижение спроса на объекты подобного назначения, класса ит.д.

Для оценки остаточного срока службы актива с использованием физических ограничений требуются профессиональные инженерные знания и опыт восстановления зданий и сооружений.

Качественный анализ жизненного цикла является одним из наиболее часто используемых методов оценки остаточного срока службы и включает рассмотрение будущих рыночных условий и количественных характеристик существующей среды. Данный анализ представляет логическую оценку существующего состояния объекта и прогнозирование изменений, которые могут произойти с объектом и привести к изменению в конечном счете его доходности.

Количественный анализ основан на формировании базы данных об изменении стоимости объектов недвижимости в процессе физического, функционального и внешнего износа. Использование фактической информации по аналогичным объектам позволит осуществить экспертную оценку обесценения, а систематизация наблюдений - выявить закономерности для их учета в оценке остаточного срока службы оцениваемого объекта.

В настоящее время для определения остаточного срока службы объектов недвижимости используется методика российских стандартов бухгалтерского учета (РСБУ), т.е. расчеты привязаны к методам начисления амортизации основных фондов. В РСБУ нормативные сроки полезного использования объекта определяются в соответствии с кодами ОКОФ либо шифрами ЕНАО. Основной недостаток такого подхода к определению остаточной жизни здания состоит в оперировании при расчетах нормативным сроком службы здания и его хронологическим возрастом. Данная информация не учитывает фактического состояния оцениваемого объекта, его пригодности к продаже, а также фактически проведенных на объекте работ по реконструкции, капитальному ремонту и др.

Для расчета остаточной жизни недвижимости целесообразнее использовать методологию Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) по определению сроков полезного использования объекта для начисления амортизации. В соответствии с МСФО (IAS 16) срок полезного использования определяется следующим образом:

• 1) период времени, на протяжении которого организация предполагает использовать актив;
• 2) количество единиц производства или аналогичных единиц, которое организация ожидает получить от использования актива.

Расчет остаточной жизни оцениваемого объекта недвижимости можно осуществить сравнительным подходом на основе приема рыночной выборки. В данном случае используются рыночные данные об аналогичных объектах недвижимости, сделки по которым должны удовлетворять трем основным условиям:

• 1) принадлежать к сегменту рынка оцениваемого объекта;
• 2) совершаться на дату, близкую к дате оценки;
• 3) иметь сходный с оцениваемым объектом уровень износа.

В цену аналогов необходимо внести необходимые поправки на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Затем рассчитывается остаточная стоимость схожих зданий как разница между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земельного участка. После определения полной восстановительной стоимости строений для каждого следует рассчитать в денежном выражении общий накопленный износ и преобразовать его в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для дальнейшего расчета; если оцениваемый объект имеет отличия от аналогов по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовую норму. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета остаточного срока экономической службы оцениваемого объекта.

Пример 12.1. Рассмотрим на условном примере применение данного метода для расчета остаточного срока службы недвижимости.

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 13,5 до 21,1%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если общий срок службы оцениваемого здания составляет 80 лет, а норма износа, рассчитанная как среднее арифметическое, на уровне 16,7%, то остаточная жизнь здания составит:

80 X (1 -0,167) = 67 (лет).

Пример 12.2. Рассмотрим особенности использования метода, если объекты-аналоги будут иметь различный хронологический возраст.

Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет 38,8-56,0%. Большая амплитуда требует корректировки на выявленное расхождение в хронологическом возрасте аналогов. Для этого общая норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон значений годовой нормы сужается до значений от 3,2 до 4,4%. Если фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как среднее арифметическое, составляет 3,87% в год, то процент общего износа оцениваемого здания составит 38,7% (3,87% х 10). Следовательно, остаточная жизнь здания при нормативном сроке службы (80 лет) составит:

Надежность применения метода рыночной выборки для расчета остаточной жизни на основе нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, то сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию. Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.

Правильность проведенных математических расчетов необходимо проверить, причем проверку целесообразно поручить другому оценщику. Особое внимание необходимо уделить логике процесса оценки и, в частности, адекватности целевого назначения оценки использованным подходам и методам, полноте, достоверности и системности.

Определение итоговой величины стоимости предполагает анализ и изучение результатов, полученных различными подходами и методами. Расхождение полученных результатов более чем на 10% требует принятия взвешенного решения. Профессионализм, знания и суждения оценщика на этапе согласования полученных результатов оценки имеют решающее значение.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. Данный критерий указывает, насколько каждый подход соответствует целевому назначению результатов оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов. Например, достаточность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета дохода от недвижимости, или обоснованность расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или насколько надежны данные, служащие источником для определения величины функционального и экономического износа. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.

Полноценный процесс оценки предусматривает использова­ние трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот от­каз, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.

Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимос­ти. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согла­сования
полученных результатов и обоснования итоговой вели­чины стоимости.

Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достои­нства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально от­дать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и

	Достоинства	Недостатки
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операций купли-продажи Учитывает влияние качест­ва, технического уровня и износа машин на их цены	Исходная информация быстро устаревает и нужда­ется в обновлении Искажение ценовой ин­формации на монополизи­рованном рынке Затруднительно примене­ние для машин и оборудо­вания, не обращающихся открыто на рынке, а изго­товляемых по специаль­ным заказам
Затратный	Учитывает влияние на сто­имость производственно-технологических факторов Методы оценки достаточ­но универсальны и приме­нимы практически к лю­бым видам машин и обору­дования (в том числе к специализированным и специальным)	Не отражает рыночной си­туации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст оценку только с пози­ций интересов производи­теля Требует большой работы по учету влияния всех ви­дов износа Требует получения надеж­ной производственно-тех­нологической информации от заводов-изготовителей
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интересов поль­зователя (инвестора) Отражает перспективную ценность объекта для пользователя Учитывает факторы эксплуатации объекта в те­чение жизненного цикла	Сложность и неопределен­ность прогнозирования бу­дущих доходов и расходов у пользователя Неопределенность в прог­нозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов Чрезмерная привязка к конкретному бизнес-про­екту Затруднительно примене­ние для объектов, не даю­щих конечной продукции или услуги

Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые паралле­ли между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.

Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и це­нах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, неволь­но
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стои­мости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной инфор­мации.

Если используют метод сравнительного подхода, то «затрат­ный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все рав­но остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.

Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса да­ет только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо ме­тодом доходного подхода, представляет собой верхнюю предель­ную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегод­няшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем вы­годнее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же вре­мя, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и про­давец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некото­рый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете буду­щих доходов и
расходов.

Еще один момент, который нужно учитывать при использова­нии этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -

Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стои­мости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала на­иболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оце­ниваемого объекта.

Первое восприятие полученных разными подходами (метода­ми) результатов складывается в
зависимости от того, как распо­лагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл вы­яснять предпочтения в отношении отдельных примененных под­ходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеариф­метического значения стоимости.

Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, ког­да
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимос­ти
с учетом этого качества.

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к
достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего
установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -

За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остано­вимся на самом простом методе,
использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование - это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их
использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно
равноценных по своей значи­мости:

Соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

Преобладание исходных данных из надежных источников;

Преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

Степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

Использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов
расчета.

В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).

В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, по­лученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандарти­зированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четверто­му критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье мес­то, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -

Таблица 6.11

Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными

Подходами

Критерий качества	Результат, полученный сравнитель­ным подхо­дом	Результат, полученный затратным подходом	Результат, полученный доходным подходом
1. Соответствие оце­ненной с помощью данного подхода стоимости цели оценки
2. Преобладание исходных данных из надежных источни­ков
3. Преобладание строгих формализо­ванных процедур над интуитивными оценками и допуще­ниями
4. Степень прибли­женности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки
5. Использование дублирующих сведе­ний из разных ис­точников для подт­верждения результа­тов расчета
Суммарный ранг
Коэффициент весо­мости

Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построч­ные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.

Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:

Где I >! Rjj - сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R , - суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.

В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величи­на
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.

Точностный анализ результатов оценки, выполненной разны­ми подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь имен­но
точность является главным критерием качества оценки.

Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой сте­пенью вероятности может находиться искомая величина стои­мости.

Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевид­но, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведе­ния выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.

Покажем применение интервального метода при оценке ры­ночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показате­ли точностного анализа промежуточных результатов,
получен­ных разными подходами, сведены в табл. 6.12.

Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответ­ствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.

Другой метод интерпретации результатов точностного анали­за заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).

Таблица 6.12

Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами

Затратный подход

Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом

Допускают, что полученные доверительные интервалы соответ­ствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина со­ответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
расп­ределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -

Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.

Исходя из указанных выше соотношений над каждым дове­рительным интервалом строят трапецию,
приближенно описы­вающую линию нормального распределения.

Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полу­ченных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, по­лучаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).

Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.

Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.

Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.

Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирую­щую результаты
оценки тремя подходами.

Во-вторых, смесь трех распределений не является строго уни­модальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что ре­зультаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравни­тельным и затратным подходами.

В этом примере при подведении итогов оценки весомость до­ходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина сто­имости формируется в основном по результатам оценки сравни­тельным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжиро­вания (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

Коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предложение на рынке услуг
предложение рынок Жилищный вопрос, пожалуй, был и остается актуальным во все времена, однако, в отличие от обыкновенного жилищного вопроса, вопрос о временном пристанище в чужом городе несколько п...

Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план - это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а также определяются способы...

Экономический расчет работ по гидравлическому разрыву пласта
Гидравлический разрыв пласта является наиболее распространенным методом воздействия на призабойную зону. Сущность этого процесса заключается в нагнетании в проницаемый пласт жидкости при давлен...

Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку) .

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница в расчете рыночной цены достигает до
50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными .

Согласование результатов оценки – это получение итоговой стоимости объекта оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке .

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины, либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из использованных в результате оценки подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле (27) :

где С итог. – итоговая стоимость объекта оценки;

С СП – стоимость определенная сравнительным подходом;

С ЗП – стоимость определенная затратным подходом;

С ДП – стоимость определенная доходным подходом;

k 1 , k 2 , k 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении весовых коэффициентов должно выполняться равенство:

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание :

Полноту и достоверность информации;

Соответствие процедуры оценки – целям оценки;

Преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

Метод логического анализа;

Метод анализа иерархий;

Метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике .

Например, необходимо определить стоимость объекта недвижимости, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 23).

Комментарий к результатам: в данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.

Таблица 23

Реализация метода логического анализа

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» .

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом :

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке;

Уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки;

Уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Количество уровней может быть не ограничено. Однако при этом необходимо выполнение следующего условия: каждый уровень должен раскрываться последующим за ним уровнем. Так, например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2, а уровень 2 должен быть раскрыт уровнем 3 и т.д. На практике чаще ограничиваются первым уровнем. Следующим этапом реализации метода анализа иерархий становится получение оценки каждой альтернативы по каждому критерию.

Например, необходимо определить весовые коэффициенты для расчета стоимости объекта оценки методом анализа иерархий. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться шкала оценки (табл. 24).

Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов записываются в табличной форме (табл. 25).

Пояснения к табл. 25: на пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее рассуждения аналогично.

По результатам расчета нормированное значение для целей согласования результатов округляется и переводится в проценты (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

При установлении весовых коэффициентов для стоимостных результатов, полученных другими подходами, алгоритм тот же.

Таблица 24

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Таблица 25

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта .

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Например, необходимо определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям. Результаты оценки объекта, полученные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов, а также мнение оценщика по установленным критериям, представлены в табл. 26.

Таблица 26

Методы согласования стоимостных результатов оценки