Определение величины накопленного износа. Накопленный совокупный износ недвижимости, порядок его расчета Совокупный износ формула
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:
аддитивный; мультипликативный.
Разница аддитивного и мультипликативного подходов состоит в выборе базы, относительно которой определяют коэффициенты физического, функционального и внешнего (экономического) износов.
При аддитивном подходе базой определения коэффициентов износа является восстановительная стоимость или стоимость замещения. В данном случае коэффициент суммарного износа К определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
K = K физ + К фун + К вн
где: K физ , К фун , К вн – коэффициенты физического, функционального и
экономического износов соответственно.
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле
К = 1 − (1 − К физ )(1 − К фун )(1 − К вн )
При мультипликативном подходе многократный учет различных видов износа исключается и в качестве довода предлагается формулу мультипликативного подхода привести к виду
K = K физ + (1 − К физ ) К фун + (1 − К физ )(1 − К фун ) К вн
Из данной формулы следует, что коэффициент физического износа определяется исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения; коэффициент функционального износа - исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения, из которой уже исключен физический износ; коэффициент экономического износа - исходя из стоимости, из которой исключены физический и функциональный износы. Как раз этим исключается двойной и тройной учет различных видов износа при определении суммарного коэффициента износа.
В каждом конкретном случае необходимо решать, каким подходом (аддитивным или мультипликативным) необходимо воспользоваться для определения коэффициента суммарного износа, так как существуют ситуации, в которых применим каждый из них.60
Контрольные вопросы
60 12. Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002
1. Дайте определение износу в экономическом и техническом смысле этого термина.
2. Охарактеризуйте различия между износом и амортизацией.
3. Какие три типа износа различают в оценке машин и оборудования? Дайте определение всем типам износа.
4. Что такое накопленный износ?
5. Какие виды износа определяются при применении каждого из стандартных подходов оценки стоимости технических объектов?
6. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом?
7. Какие элементы машин и оборудования считаются долгоживущими?
8. Как проявляется физический износ?
9. Перечислите косвенные методы определения потери стоимости техническими объектами в связи с физическим износом.
10. Как реализуется прямой метод оценки физического устаревания?
11. Какими причинами может быть вызван моральный износ?
12. Дайте определение внешнему износу в его глобальном и локальном вариантах.
Для того чтобы закончить расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо полную стоимость нового строительства объекта (ПВС - полную восстановительную стоимость) уменьшить на величину накопленного износа объекта.
Накопленный износ - совокупность физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле:
Физический износ - это материальное изнашивание имущества (конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом) постепенная потеря им своих естественных первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) свойств и стоимости в результате в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для определения физического износа осуществляется детальное инструментальное обследование технического состояния объекта оценки (техническая экспертиз а зданий и сооружений). Техническая экспертиза проводится проектными организациями , имеющими допуск СРО на данный вид работ, оснащенными современной инструментально-приборной базой и имеющими в своем составе высококвалифицированных инженеров специалистов в области обследования зданий и сооружений.
Методика осуществления физического износа регламентирована ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. приказом Госстроя СССР от 24.12.86 n 446): Метод разбиения http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Согласно этой методике, физический износ отдельных конструкций и объекта в целом оценивается как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам в следующем порядке :
1. Производится визуальное и инструментальное обследование технического состояния объекта в разрезе конструктивных элементов, в ходе которого выявляются признаки износа (качественные критерии износа).
2. Составляется Акт технической экспертизы , фиксирующий признаки износа.
3. Путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р), определяются мерные характеристики признаков износа (% износа) в разрезе конструктивных элементов.
4. Определяется физический износ объекта в целом по формуле:
Физический износ здания (%);
Физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (определяется по УПВС )
n – количество конструктивных элементов в здании.
Пример : Удельные веса конструктивных элементов и устройств
(из таблицы 54а УПВС).
Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:
- - аддитивный;
- - мультипликативный.
- - При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
(Формула 7)
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
(Формула 8)
При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.
При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:
(Формула 9)
где: Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.
При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:
(Формула 10)
Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:
- - первым всегда учитывают физический износ;
- - затем функциональный;
- - потом внешний (экономический) износ.
- 2.7.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
Таблица 4
Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
|
Показатель |
Значение |
|
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м. |
|
|
Площадь помещения, м2 |
|
|
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб. |
|
|
Год постройки (ориентировочно) |
|
|
Фактический возраст |
|
|
Нормативный срок службы |
1 гр. здания (150 лет) |
|
Физический износ, % |
|
|
Функциональный износ, % |
|
|
Внешний износ, % |
|
|
Совокупный износ, %; руб. |
|
|
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб. |
|
|
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м. |
|
|
Год проведения последнего ремонта |
|
|
Износ внутренней отделки, %; руб. |
|
|
Дополнительные затраты на ремонт, руб. |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб. |
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий я взяла из таблицы 5.
Таблица 5
Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Челябинске*
|
Средняя площадь |
Средняя стоимость квартир |
Средняя стоимость мІ |
|||
|
однокомнатные квартиры |
|||||
|
двухкомнатные квартиры |
|||||
|
трехкомнатные квартиры |
|||||
|
Все объекты |
Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ – потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Расчет физического износа
Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:
Инакопл = (ЭВ/ОЭЖ)*СС
где: Инакопл - накопленный износ;
ЭВ – эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь – период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;
СС – стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)
Инакопл = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 руб. (0,1%)
Расчет функционального износа
Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ составляет 0%. Для рассматриваемого объекта функциональный износ 0%.
Расчет внешнего износа
Внешний износ – снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.
Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.
Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к.
Оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:
ОНИ = 1-(1-физ.из.)*(1-фун.из.)*(1-вн.из.)
ОНИ = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1
Таким образом, общий накопительный износ составляет 10%.
Исходя из чего, стоимость замещения составляет 588 785 * (1-0,1) = 529 906, 5 рублей
В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без учета НДС округленно составляет: 530 000 рублей (пятьсот тридцать тысяч рублей).
Еще по теме ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА:
- 8.1.2. Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)
- 3.2. Методы определения различных видов износа. Определение совокупного износа Физический износ
- Задача определения износа при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Экономическое содержание износа. Виды износа
Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.
1. Метод экономического возраста
Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:
Где AD - накопленный износ;
EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);
TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);
CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).
В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:
1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.
2. Не делается различий между видами износа.
3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.
2. Метод сравнения продаж
При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.
Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.
3. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:
§ Физический износ, устранимый и неустранимый;
§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
§ Внешний или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Определение физического износа
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.
Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.
Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».
Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Определение функционального износа
Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
§ Недостатками, требующими добавления элементов;
§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
§ «сверхулучшениями»
Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.
Внешнее (экономическое) устаревание
Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.
Существует два подхода к оценке внешнего износа:
§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.